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  • 上海中心招租承壓 地標級超高層建筑面臨難題

    發表時間:2014/6/9 10:32:39

    來源:觀點地產網

    上海中心招租承壓 地標級超高層建筑面臨難題
    ?上海中心大廈

    俄羅斯和烏克蘭的兩位冒險者曾攀上上海中心大廈樓頂,在云霧之中鳥瞰陸家嘴這片水泥森林。如今,這座高達632米的中國最高建筑正面臨著尋找租戶的艱巨任務。

      近日,有海外媒體報道指,在經濟減速的大環境下,即將成為中國最高建筑的上海中心大廈(ShanghaiTower)招商承壓,因而該樓的國企開發商選擇了仲量聯行和世邦魏理仕作為聯合租賃經紀人。

      該報道認為,中國的國有開發商通常不會聘請外部經紀公司,而是依靠公司內部員工來推廣、出租場地。從而推測上海中心大廈之所以會一反常態,選擇兩家境外背景的服務商作為租賃代理,反映出其盡可能廣撒網以獲得國際租客的意愿。

      不過,有熟知上海寫字樓市場的專業人士認為,上述觀點可能存在一定的誤讀,現階段推進相對較慢可能更主要是源于招租策略的需要和制約。

      第一高樓的難題

      此前,上海中心大廈發言人朱亞萍在接受媒體采訪時曾透露,目前正在進行一些租賃談判,該大廈希望吸引到的是來自銀行和金融行業、高端制造和服務行業的租戶。

      然而,截至目前,上海中心除了已公開的觀復博物館、誠品書店等意向租戶外,尚未有經確認的招商及招租信息。

      但在中國商業地產研究中心總經理、RET睿意德高級助理董事陳曦看來,這并不意味著這類地標級超高層招商前景的黯淡。

      他指出,當前上海的寫字樓市場正處于相對最為良性的發展階段。

      “一方面是新增供應量連續幾年走低,使得核心商務區的租金及入駐率處于歷史高位;另一方面,在自貿區概念推動下的政策紅利與信心預期,使得城市經濟及第三產業保持了高速發展。”

      陳曦續稱,相信隨著租賃代理公司的正式確定,招商及招租進展將有所加速。

      至于海外媒體提到的,中國國有開發商通常不會聘請外部經紀公司這一觀點,他并不認同。

      “在過往的案例中,國企與國際背景的顧問或代理公司深度合作屢見不鮮,例如陸開發、綠地、上海城建等等。目前上海大多數甲級辦公物業,無論開發商背景,基本都會選擇聘請外部經紀公司。”

      他認為,從項目本身而言,上海中心的目標客戶中相當一部分將鎖定在優質的境外金融、境外現代服務業與其他世界500強企業,而針對于該類客戶,具備境外背景的租賃代理方,無疑在全球客戶資源,及標準化的操作手法上,較國內公司更具優勢。

      地標商業招租壓力

      然而,除了上述在招租策略方面的考量外,上海中心大廈的確面臨著潛在的招租壓力。

      據陳曦介紹,首先,該項目自身相對較大的辦公體量集中釋放,勢必經歷一個相對較長的消化期。

      資料顯示,這座位于上海市浦東小陸家嘴核心區Z3地塊的摩天樓,由地上121層主樓、5層裙樓和5層地下室組成,其主體建筑結構高度為580米,總高度632米,總建筑面積57.6萬平方米。

      從去化周期而言,作為超過20萬平方米的辦公體量,在24-30個月內達到理想的出租水平是合理且必要的。

      其次,上海中心大廈于2008年11月開始動工,主樓結構已在去年8月實現封頂,預計明年正式對外營業。而其入市之時,將恰逢上海寫字樓的歷史供應高位,外圍區域的競爭勢必分流部分潛在客戶。

      陳曦認為:“像上海中心這樣的寫字樓,要實現70%去化率,需要近3年時間。上市前期受去化壓力影響將采用更為務實價格策略,這將抑制甲級寫字樓租金持續看漲態勢,亦不排除在區域范圍內呈現租金小幅回落可能性。”

      “除此之外,由于受到項目建筑結構的影響,辦公區不宜實現中小面積的分割,存在同質化與缺乏靈活性的障礙。”

      不過上海中心大廈位于上海陸家嘴金融區,據世邦魏理仕提供的數據顯示,該區的空置率為1.2%,低于7%的上海平均空置率。

      與此同時,仲量聯行在一份研究報告中亦提到,位于陸家嘴的上海中心以及位于竹園世紀大道的兩個項目將在未來3年內竣工交付,在這之后浦東區域的辦公樓新增供應將極為有限。

      “來自金融服務業強勁的需求,意味著浦東中央商務區甲級辦公樓市場將在未來中長期繼續呈現供應相對緊張的狀況。因此,浦東辦公樓市場已經完全脫離了全球金融危機時供應過剩的狀況,陸家嘴辦公樓將被逐步吸納完畢。”

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